Disdetta Contratto Locazione

Disdetta contratto di locazione

Disdetta contratto di locazione: evitiamo confusioni

La disdetta nel contratto di locazione a volte viene confusa con il diritto di recesso.

In entrambe i casi si tratta di una manifestazione unilaterale di volontà

  • da comunicare con lettera raccomandata
  • con un preavviso di 6 mesi (ovvero 12/18 mesi nelle locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione)

A parte queste similitudini, la disdetta e il recesso hanno diverse finalità e presupposti

  • la disdetta esprime la volontà di non rinnovare un contratto destinato a rinnovarsi automaticamente alla scadenza naturale
  • il recesso esprime la volontà di sciogliere il contratto prima della scadenza naturale

Disdetta contratto di locazione: normativa applicabile

La normativa applicabile ai fini della disdetta del contratto di locazione di immobili urbani è la seguente:

  • locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione – l’art. 3, della Legge 27 luglio 1978, n. 392, stabilisce che «Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all’altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo».
  • locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione (uso commerciale) – l’art. 28, della Legge 27 luglio 1978, n. 392, stabilisce che «Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere ((o all’esercizio di attività teatrali)), di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza».

Recesso contratto di locazione: normativa applicabile

La normativa applicabile ai fini del recesso nel contratto di locazione di immobili urbani è la seguente:

  • locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione – l’art. 4, della Legge 27 luglio 1978, n. 392, stabilisce che «È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata»
  • locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione (uso commerciale) – l’art. 27, della Legge 27 luglio 1978, n. 392, stabilisce che «È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata»

Come inviare la disdetta o il recesso nel contratto di locazione?

La normativa sopra citata stabilisce che, sia la disdetta, sia il recesso, debbano essere comunicati con lettera raccomandata.

La spedizione di una busta, a mezzo il servizio postale, in forma di raccomandata (con avviso di ricevimento),

  • prova che una persona abbia ricevuto la busta stessa
  • NON PROVA, però, che all’interno di quella busta ci sia effettivamente la disdetta o il recesso

Disdetta e recesso: prova del contenuto della raccomandata

L’art. 2697 c.c. stabilisce che «Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento».

Pertanto, chi ha interesse a dimostrare l’avvenuta comunicazione (nel caso di specie disdetta/recesso), in linea teorica dovrebbe provare, oltre alla spedizione della busta, anche il contenuto della stessa.

In tal senso sembrerebbe orientata la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 10021, del 12/5/2005, ha affermato un principio importante «secondo cui la sola ricezione della busta raccomandata da parte del destinatario non costituisce prova del contenuto di essa».

Invero, il rigore di tale orientamento sembra essere stato mitigato dalla Suprema Corte con successive pronunce:

«l’atto pervenuto all’indirizzo del destinatario deve ritenersi ritualmente consegnato a quest’ultimo in forza della presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 cod. civ., superabile solo se lo stesso destinatario dia prova di essersi incolpevolmente trovato nell’impossibilità di prenderne cognizione (Cass. n. 15315/2014, n. 9111/2012, n. 20027/2011). In altri termini, la prova dell’arrivo della raccomandata fa presumere l’invio e la conoscenza dell’atto, mentre l’onere di provare eventualmente che il plico non conteneva l’atto spetta non già al mittente (in tal senso, Cass. ord. n. 9533/2015, sent. n. 2625/2015, n. 18252/2013, n. 24031/2006, n. 3562/2005), bensì al destinatario (in tal senso, oltre ai precedenti già citati, Cass. sez. I, 22 maggio 2015, n. 10630; conf. Cass. n. 24322/2014, n. 15315/2014, n. 23920/2013, n. 16155/2010, n. 17417/2007, n. 20144/2005, n. 15802/2005, n. 22133/2004, n. 771/2004, n. 11528/2003, n. 12135/2003, n. 12078/2003, n. 10536/2003, n. 4878/1992, 4083/1978; cfr. Cass. ord. n. 20786/2014, per la quale tale presunzione non opererebbe – con inversione dell’onere della prova – ove il mittente affermasse di avere inserito più di un atto nello stesso plico ed il destinatario contestasse tale circostanza)» (cfr Corte di Cass. n. 5397 del 18/3/2016).

Cosa succede in caso di contestazione della mancata trasmissione della disdetta o della raccomandata?

Ferma l’agevolazione probatoria chiarita dalla Suprema Corte con la sentenza n. 5397 del 18/3/2016, è sempre possibile che il destinatario della missiva, magari dolosamente e con la cooperazione illecita di testimoni, provi il contrario.

Per tale motivo, è consigliabile, nel momento in cui si voglia dare disdetta o recedere dal contratto di locazione, ricorrere ad altri possibili (e semplici) accorgimenti, quali l’uso della posta elettronica certificato (laddove possibile) o la notifica a mezzo dell’Ufficiale Giudiziario.

 

 

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Informazioni su Giovanni Crescella

Laurea in Giurisprudenza presso la LUISS – Libera Università degli Studi Sociali Guido Carli di Roma (110/110). Iscritto all’Ordine degli Avvocati di Roma con il numero A30855. Patrocinante in Cassazione e dinanzi alle giurisdizioni superiori. Ufficiale della Guardia di Finanza in congedo con Encomio Solenne. Già titolare di contributo di ricerca presso la LUISS – Guido Carli di Roma e, in tale contesto, ha avuto modo di approfondire tematiche di Diritto Civile e di Diritto dei Consumatori. Nel corso dell’attività professionale si è occupato e si occupa, oltre che di Diritto Civile in senso stretto, anche di Diritto del Lavoro, di Diritto Commerciale ed Industriale, di Procedure di Evidenza Pubblica e Trusts. Coadiutore in procedure di Liquidazione Coatta Amministrativa sotto il controllo dell’IVASS.

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