Provvigione agenzia immobiliare, possibilità di contestazione

La provvigione costituisce il compenso per il lavoro svolto dal mediatore.

Provvigione agenzia immobiliare: quando spetta all’agente?

La provvigione spetta all’agenzia immobiliare, o più propriamente al mediatore, «se l’affare è concluso per effetto del suo intervento» (art. 1755, comma 1, c.c.).

Le agenzie immobiliari, però, tendono spesso a derogare a tale norma.

Infatti, è prassi delle agenzie immobiliari sottoporre alle parti dei moduli

  • che anticipano il momento del pagamento della provvigione,
  • che assicurano in favore degli stessi agenti immobiliari il conseguimento della provvigione anche nell’ipotesi in cui l’affare non sia stato effettivamente concluso.

Il “mandato” rilasciato in favore dell’agenzia immobiliare

Le agenzie immobiliari hanno interesse ad assicurarsi la provvigione.

In linea di principio, è ragionevole che l’agenzia immobiliare voglia tutelarsi attraverso la sottoscrizione di un accordo con il cliente.

Tuttavia, spesso, l’eccesso di tutela sacrifica o confonde ingiustamente i clienti che si rivolgono all’agenzia immobiliare.

Che valore hanno i moduli predisposti dalle agenzie immobiliari?

I moduli in uso, nella maggior parte dei casi, regolano contestualmente

  • i rapporti tra l’acquirente e il venditore
  • i rapporti tra il sottoscrittore del modulo e l’agenzia immobiliare.

Siffatta commistione implica che il modulo non costituisca un semplice “mandato” in favore dell’agenzia immobiliare, come in alcuni casi viene riferito dagli agenti immobiliari, bensì una vera e propria proposta di acquisto/di vendita dell’immobile, nei termini chiariti dalla Suprema Corte.

Al riguardo occorre evidenziare

  • che ai sensi dell’art. 1326, comma 1, c.c. «il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte»,
  • che ai sensi dell’art. 1350 c.c., «i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili» sono validi anche se conclusi per scrittura privata (l’atto pubblico è necessario ai soli fini della trascrizione).

Pertanto, viste le importanti conseguenze giuridiche sopra evidenziate, prima di sottoscrivere simili moduli, è indispensabile avere ampia consapevolezza dei dettagli della compravendita almeno attraverso l’esame

  • dalla effettiva possibilità di conseguire un mutuo,
  • della effettiva possibilità di conseguire il prezzo della vendita,
  • dello status della controparte,
  • dello status dell’immobile,
  • dello status del condominio eventualmente esistente e/o dei confinanti.

Documenti e informazioni rese dalle agenzie immobiliari

Se le agenzie immobiliari non forniscono documenti ufficiali o informazioni dettagliate prima della sottoscrizione dell’impegnativa, è verosimile che possano generarsi, nelle more del rogito, conflitti tra l’acquirente e il venditore, conflitti tali da sfociare in un lungo e costoso contenzioso.

Accade che le agenzie immobiliari non si accontentino di un semplice “mandato”, in quanto “scoprendo le carte” aumenterebbero le probabilità di perdere la provvigione.

È bene ricordare che in molti moduli predisposi dalle agenzie immobiliari è previsto espressamente che l’affare si intende concluso fin dal momento dell’accettazione della proposta e non invece al momento del rogito del definitivo di vendita.

In tal modo, si comprende il motivo (ma non si giustifica) per il quale a volte sia incentivata la firma al buio della proposta.

Consulenza da parte delle agenzie immobiliari e conflitto di interessi

Più sopra si è evidenziato il chiaro conflitto di interessi che vede

  • da un lato, l’agente immobiliare, interessato ad ottenere la firma al buio di una proposta impegnativa, sanzionata da penali, senza un preventivo accurato esame della fattibilità dell’affare,
  • dall’altro, l’acquirente e il venditore, interessati rispettivamente alla convenienza del bene acquistato e alla concreta possibilità di conseguire il prezzo di vendita.

Orbene, si chiede all’oste com’è il vino?

Fuor di metafora, che attendibilità può avere la consulenza di un agente immobiliare se ha un interesse contrapposto a quello dei propri clienti?

Per ottenere una consulenza, legale o tecnica, è sempre preferibile rivolgersi ad un Professionista iscritto all’albo, in quanto

  • laureato e dotato di esperienza
  • soggetto a controlli sull’attività svolta, anche sotto il profilo delle incompatibilità
  • responsabile personalmente
  • munito di polizza assicurativa a copertura della responsabilità professionale
  • tenuto a rilasciare un preventivo dettagliato in ordine ai propri compensi

 

 

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Informazioni su Giovanni Crescella

Laurea in Giurisprudenza presso la LUISS – Libera Università degli Studi Sociali Guido Carli di Roma (110/110). Iscritto all’Ordine degli Avvocati di Roma con il numero A30855. Patrocinante in Cassazione e dinanzi alle giurisdizioni superiori. Ufficiale della Guardia di Finanza in congedo con Encomio Solenne. Già titolare di contributo di ricerca presso la LUISS – Guido Carli di Roma e, in tale contesto, ha avuto modo di approfondire tematiche di Diritto Civile e di Diritto dei Consumatori. Nel corso dell’attività professionale si è occupato e si occupa, oltre che di Diritto Civile in senso stretto, anche di Diritto del Lavoro, di Diritto Commerciale ed Industriale, di Procedure di Evidenza Pubblica e Trusts. Coadiutore in procedure di Liquidazione Coatta Amministrativa sotto il controllo dell’IVASS.

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