Il seguente grafico descrive in modo sintetico e semplificato i passaggi e i problemi spesso riscontrati da chi intende acquistare un immobile.
Accade di frequente che i moduli predisposti dalle agenzie immobiliari prevedano il pagamento della provvigione in favore del mediatore al momento dell’accettazione della “proposta di acquisto”, anziché al memento del rogito.
I problemi connessi all’acquisto di un immobile, però, emergono il più delle volte proprio nel periodo compreso tra l’accettazione della “proposta di acquisto” e il rogito, quando il mediatore, secondo le condizioni contrattuali imposte, ha già maturato il proprio diritto alla provvigione.
Se in considerazione dei problemi emersi l’acquirente non intendesse o non potesse concludere il contratto definitivo si potrebbe trovare nella seguente situazione:
- il mediatore potrebbe agire per il recupero della provvigione maturata;
- il venditore (i) potrebbe agire per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile, o (ii) potrebbe agire per ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni oppure, oppure (iii) potrebbe semplicemente recedere e trattenersi la caparra confirmatoria ricevuta..
Pertanto, l’aspirante acquirente, dinnanzi a tale scenario, si troverà costretto a difendersi in giudizio, anticipandone i costi, e a mentenere “congelato” un ingente capitale finché l’Autorità Giudiziaria non si pronuncerà con sentenza passata in giudicato.
Di seguito, per dare contezza della situazione descritta, si farà una valutazione semplificata dei costi, dei rischi e dei tempi, ipotizzando che
- l’immobile è stato messo in vendita per € 200.000,00,
- la provvigione è stata pattuita per € 6.000,00 (ovverosia il 3% del prezzo, IVA inclusa);
- il mediatore ha chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo;
- il venditore è interessato a cedere l’immobile, piuttosto che a trattenere la caparra o a richiedere il risarcimento dei danni.
Costi
I giudizi in cui l’aspirante acquirente dovrà difendersi sono i seguenti:
- opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal mediatore per € 6.000,00 oltre le spese legali;
- giudizio di merito per opporsi al trasferimento coattivo dell’immobile richiesto dall’aspirante venditore, per un valore di € 200.000,00.
Per il giudizio sub 1, l’aspirante acquirente potrebbe trovarsi ad anticipare i seguenti costi:
- € 118,50 a titolo di contributo unificato;
- € 7.054,85 per compensi (liquidati in forza della Tabella 2 del DM 55/2014), spese, CPA e IVA.
Per il giudizio sub 2, l’aspirante acquirente potrebbe trovarsi ad anticipare i seguenti costi:
- € 759,00 a titolo di contributo unificato per la domanda riconvenzionale;
- € 19.595,98 per compensi (liquidati in forza della Tabella 2 del DM 55/2014), spese, CPA e IVA.
Pertanto, per i giudizi sub 1 e 2, l’aspirante acquirente potrebbe trovarsi costretto ad anticipare circa € 28.000,00, sempreché i procedimenti non continuino in secondo grado e in Cassazione (in tal caso, il costo potrebbe mediamente triplicare)
Rischi
I rischi dell’aspirante acquirente sono molto rilevanti:
- soccombenza nei giudizi, con la conseguenza di perdere le spese anticipate (circa € 28.000,00 per il primo grado di giudizio) e l’obbligo di rimborsare alla controparte le spese di lite per un importo analogo;
- obbligo di versare il prezzo pattuito all’inizio del giudizio (€ 200.000,00), benché nel corso del giudizio stesso l’immobile abbia subito un’importante svalutazione (ad es. l’immobile ad esito del giudizio vale circa € 160.000,00);
- costi per il “congelamento” del capitale necessario nell’eventualità in cui si debba versare il prezzo in un’unica soluzione ad esito della sentenza;
- limitazione di fatto dell’autonomia negoziale per tutto il tempo del giudizio (chi intende acquistare un’abitazione difficilmente lo farà in pendenza del giudizio e spesso continuerà a vivere in un’abitazione locata).
Tempi
I tempi medi di un giudizio di merito, a seconda dell’attività istruttoria da svolgere, durano in media 2 o 3 anni.
Significativamente più lunghi possono essere i tempi dei gradi successivi.
Riepilogo
L’imprudente sottoscrizione di una “proposta di acquisto” da parte dell’aspirante acquirente, in uno scenario semplificato come quello sopra descritto,
- può comportare l’anticipazione di circa € 28.000,00 solo per il primo grado di giudizio, salvo la possibilità di recuperarli in caso di vittoria e sempreché la controparte sia soggetto solvibile;
- può implicare l’assunzione di un rischio quantificabile da circa € 28.000,00 a circa € 100.000,00;
- può comportare l’attesa per avere giustizia di un tempo compreso da 2 a 3 anni, per il giudizio di primo grado, attesa che può arrivare a circa 10 anni, nel caso di prosecuzione delle cause nei gradi successivi.
Consigli
Quando si avvia una trattativa per l’acquisto di un immobile si consiglia precisare sui moduli predisposti dalla agenzie immobiliari
- che l’impegno assunto costituisce una semplice minuta o puntuazione, con le conseguenze previste dagli artt. 1337 e 1338 c.c.;
- che la provvigione del mediatore maturerà solo al momento del rogito.
In ogni caso, tenuto conto dei costi, dei rischi e dei tempi sopra evidenziati si suggerisce vivamente di chiedere l’assistenza legale sin dal momento di avvio delle trattative.